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    1. 物業項目交接注意事項及主要工作內容

       

       

      新老物業公司承接驗收如何操作?  

       

       

       

       

      開發商、業主大會和原物業公司要做好承接驗收前的準備工作,并及時書面通知新物業公司進行承接驗收。新物業公司應當在接到通知后15個工作日內做出書面回復并與開發商或業主大會約定承接驗收時間。在約定時間內,開發商、業主大會或原物業公司應先做資料交接:將物業的產權資料、工程竣工驗收資料、工程技術資料、工程經濟資料和其他有關資料移交給新物業公司。資料移交完畢后,移交和接收雙方須簽字認可;若有未移交部分,由雙方列出未移交部分的清單,確定移交時間并簽字認可。資料交接完畢后是現場交接:新物業公司應對物業管理區域內共用設施設備進行逐項驗收,注明設備現狀及接管時間。開發商或業主委員會應對查驗接管過程進行記錄,并存檔備查。交接證明應由交接雙方、相關單位蓋章及現場參加人員簽字。開發商、業主大會授權的業主委員會及原物業公司應當配合新物業公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位,維護物業管理區域的正常秩序。

       

      交接前的準備工作: 

       

       

      一、物業費、停車費等費用  

       

      物業向業主所收取的物業費、供暖費、停車費及水、電費等其他費用,前任物業公司有無已經多收取的費用,如有,在進駐前需跟業委會或開發商進行溝通,索要回逾收的各項費用,或者對此解決方案有三方簽字認可的書面約定。 

      二、各類能源費  

      前任物業有無拖欠自來水公司、供電局及燃氣公司等各項費用,如有,敦促其交接前繳清。  

      三、各類遺留問題  

      1、車輛刮蹭事件,前任物業有無承諾給業主在物業費、停車費或者其他形式的解決承諾,進行摸底調查,避免接手之后造成業主費用已交,但承諾的問題還未解決。 

      2、業主家中有個別特殊問題的,前任物業給業主承諾并未兌現的,摸清情況,由前任物業進行解決,避免業主日后將其承諾轉嫁到新任物業。例如:個別業主減免物業費等情況。  

      3、工程遺留問題,要進行摸底調查,掌握小區或業主家中的工程遺留問題的類別、開發及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。 

      四、其他準備工作:  

      1、物業用房的確定  

      2、各工作崗位人員的準備是否到位的情況 

      3、辦公用品、員工工服等各類物資準備情況 

      4、工程、保潔的工具到位情況 

      5、正常辦公所需的各類表格等文件  

      6、垃圾清運、電梯維保等外包服務的考慮,保障交接當日的物業服務正常的開展 

      7、其他準備工作  

      交接當天工作注意事項:  

      一、物業承接查驗按照下列程序進行:     

      1、確定物業承接查驗方案;     

      2、移交有關圖紙資料;      

      3、查驗共用部位、共用設施設備;     

      4、解決查驗發現的問題;     

      5、確認現場查驗結果;     

      6、簽訂物業承接查驗協議;     

      7、辦理物業交接手續。  

      二、現場查驗前,應當向物業服務企業移交下列資料:      

      1、竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;      

      2、共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料;     

      3、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件;     

      4、物業質量保修文件和物業使用說明文件;      

      5、承接查驗所必需的其他資料。       

      未能全部移交前款所列資料的,應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。 

       三、物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收:     

      1、共用部位:一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等;      

      2、共用設備:一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等;  

      3、共用設施:一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。   

      四、水、電表進行抄底記錄 

      將公共區域所有的涉及物業的水表、電表的表底進行抄底記錄,以交接時點為據,之前的由前任物業繳納,之后由新進駐物業公司繳納。 

      五、 物業費、停車費  兩費用均以交接時點為據,之后的各項費用由新任物業開始計收,如有業主所欠前任物業費用,該物業必須依法依約進行收取,不能干擾新任物業的收費工作。    

      六、對自來水公司、供電局及燃氣公司辦理相應的用戶變更名稱手續,將小區能源使用用戶變更為新任物業公司名稱。    

      七、外包服務項目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關合同。  

      八、交接當天工作可按照“部門對部門”的方式進行交接,即可考慮先進行保安的交接,由秩序部安排好各崗位人員在交接當天陸續接下各個崗位,隨后可分別進行客服、工程、保潔、綠化等相應交接,均可采取交接方部門對應接替方的部門進行交接,雙方對應交接部門均有負責人,由第三方進行監督,交接完畢要有三方簽字確認的交接資料。

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